Rekordilist edu asendab mõõdukus

Uue kinnisvaraturu (KV) jaoks väga eduka 2025. aasta järel tasub tänavu oodata stabiliseerumist: hinnad on jõudnud ajalooliselt kõrgele tasemele ning edasine kasv on muutunud keerulisemaks, kuigi ülemist piiri pole veel saavutatud.

Uus faas

Registrikeskus teatab, et eelmisel aastal registreeriti Leedus kokku 132,9 tuhat ostu-müügitehinguga võõrandatud kinnisvaraobjekti – 16% rohkem kui 2024. aastal. Mõned arendajad nimetasid 2025. aastat rekordiliseks või suurimaks taastumiseks viimase viie aasta jooksul.

Möödunud aasta oli tõepoolest hea, nõustub ka kinnisvaraturu analüütik ja „Profitus“ äriarenduse juht Arnoldas Antanavičius. Tema sõnul mõjutavad kinnisvaraturgu kaks peamist jõudu.

„Üks jõud on fundamentaalsed tegurid, nagu elanike sissetulekud, nende muutus, majandusareng, maksukeskkond, finantseerimise kättesaadavus ja laenuvõimalused. Need on näitajad, mis reaalselt mõjutavad raha hulka ja inimeste võimekust kinnisvara osta,“ selgitab ta.

„Teine tugev jõud on ootused – inimeste optimism või pessimism. Nende kahe jõu kokteil määrab suure tõenäosusega, kuidas olukord kinnisvaraturul muutub,“ ütleb A. Antanavičius.

On perioode, mil nii ootused, majanduslikud tingimused kui ka fundamentaalsed näitajad on positiivsed. Näidetena võib tuua aastad 2007–2008, perioodi enne euro kasutuselevõttu Leedus, aega enne pandeemiat ning 2021. aastat pärast selle vaibumist. „Sellistel juhtudel kasvavad nii kinnisvarahinnad kui ka tehingute mahud kahekohalises tempos,“ märgib ekspert.

„Võib öelda, et 2025. aastal ühines sarnane jõudude kokteil ning seetõttu arenes kinnisvaraturg taas kiiresti – ka hinnad kasvasid kahekohalises tempos,“ lisab ta.

Kinnisvaramaakler ja „Saugi Nuoma LT“ juht Evelina Meiliūnaitė ütleb samuti, et 2025. aasta oli turu taastumise aasta, kuid 2026. aasta saab tema hinnangul olema pigem stabiliseerumise kui hüppe aasta. „2026. aastat nimetame pigem müüjate aastaks, sest eluasemehinnad võivad tõusta veel 5–6%,“ prognoosib ta.

A. Antanavičius ei näe negatiivseid märke, kuid vihjab, et positiivsust võib tänavu olla vähem. „Kuigi majandusolukord jääb positiivseks, ei ole palgakasv enam nii kiire. Lisaks on kinnisvarahinnad ajalooliselt kõrgel tasemel ning sealt edasi kasvada on üsna keeruline,“ rõhutab ta.

Kolm sammast

Turujälgijad usuvad, et tarbijate ootusi võivad tänavu mõjutada kolm peamist maksudega seotud tegurit: jõustus uus kinnisvaramaks, 2025. aasta lõpus tõusid kinnisvara maksustatavad väärtused; suvel jõustuvad uuendatud vastutustundliku laenamise reeglid, millega vähendatakse esimese kodu ostjate minimaalset sissemaksenõuet 15%-lt 10%-le; jaanuaris jõustus teise pensionisamba reform, mis prognooside kohaselt suurendab osa elanike käsutuses olevat raha.

Kuidas need muudatused turgu mõjutavad?

„Inimesed arvavad, et väiksema sissemakse korral kiirustavad rohkem noored pered kodu ostma. See tähendab suuremat nõudlust, ning kui nõudlus kasvab, võivad hinnad samuti tõusta. Seega tuleks juba praegu hakata sellele mõtlema ja võib-olla juba nüüd kinnisvara osta,“ kirjeldab A. Antanavičius võimalikku mõju.

E. Meiliūnaitė hinnangul avaldavad suurimat mõju just uuendatud laenureeglid. 5% võrra vähendatud minimaalne sissemakse on väga oluline muutus ning võib eriti suurlinnades käivitada uue nõudluslaine.

Alates augustist karmistuvad ka teise ja järgmiste kodude laenutingimused – rangemalt hinnatakse sissetulekute ja laenumaksete suhet.

Maakleri sõnul mõjutab uus kinnisvaramaks eelkõige investoreid ja neid, kellel on teine või kolmas kodu. Esmakodu ostjate puhul on mõju piiratud: „Inimesed ostavad oma esimese kodu mitte investeeringuna, vaid elulise otsusena.“

Ka teise pensionisamba reform ei avalda tema hinnangul suurt mõju. Kuigi osa vanemaid võib raha välja võtta, et aidata lastel esimest kodu soetada, jääb see pigem üksikuteks juhtudeks.

A. Antanavičius rõhutab, et ootused on haprad ning välised šokid võivad olukorda kiiresti muuta. „Näiteks 2022. aastal, kui algas sõda Ukrainas,“ meenutab ta.

„Kui inimesed saavad osta kodu 10% sissemaksega, vajavad nad lõpuks umbes sama palju raha, sest hinnad on selleks ajaks juba tõusnud.“

Taskukohasuse probleem

Majandusteadlaste prognooside kohaselt peaksid sissetulekud tänavu taas kasvama, mis loob võimalusi laenu võtmiseks ja kinnisvara ostmiseks. Kuid kahekohalist palgakasvu A. Antanavičius ei oota.

„Kahekohalise hinnakasvu hoidmine rekordtasemel hindade juures on keeruline. Tõenäolisem on kasv inflatsiooni või parimal juhul palgakasvu tempos,“ ütleb ta.

Eluaseme taskukohasus on probleem kogu Euroopas ning Leedu pole erand. Sissemaksenõude vähendamine aitab turule siseneda, kuid ei tee eluaset automaatselt odavamaks – eriti kui nõudlus kasvab kiiremini kui pakkumine.

Turg on juba reageerinud: pärast sissemakse vähendamise väljakuulutamist tõusid pakkumishinnad 5–10%, sest müüjad ootasid hinnatõusu.

Eksperdi sõnul ei paranda taskukohasust üksnes nõudluse stimuleerimine – suurendada tuleb ka pakkumist, et spekulatiivsed investorid ei eemaldaks turult liiga palju kinnisvara. Piisava pakkumise korral on reaalne võimalus, et hinnad ei tõuse.

Kas on veel midagi osta?

„Arendajad püüavad tagada, et pakkumist oleks,“ ütleb A. Antanavičius. Igal aastal tuuakse turule sarnane arv uusi eluasemeid, hoolimata bürokraatlikest takistustest – ehitusloa saamine võib võtta viis või kuus aastat.

Lisaks suurtele ettevõtetele tegutsevad ka väiksemad arendajad ja investorid, kes renoveerivad vanu hooneid, jagavad need väiksemateks üksusteks või muudavad nende kasutusotstarvet, luues sellega täiendavat pakkumist.

Uusehitised on siiski kallid. Näiteks Vilniuses võib uue kahetoalise, sisustatud korteri hind ulatuda umbes 200 000 euroni. Kaheliikmelisel perel oleks selle ostmiseks vaja 3000–4000 euro suurust kuusissetulekut ning 30 000 eurot (15%) sissemakseks. See on paljudele keeruline, mistõttu alustavad noored pered sageli vanema või järelturu eluasemega.

Mis toimub üüriturul?

E. Meiliūnaitė sõnul on pakkumist piisavalt ning nõudlus on võrreldes 2024. aastaga vähenenud. 2025. aastal oli ostuturg aktiivsem ning osa üürnikke sai koduomanikeks. Samuti ei saabunud 2024. aastal paljud Erasmus-programmi tudengid, näiteks Iisraelist.

Turg muutub üürnikele soodsamaks – valik on suurem ja läbirääkimisvõimalused paremad. Üürihindade kasv jääb mõõdukaks, umbes 2% juurde.

Riias 30–40% odavam kui Vilniuses

A. Antanavičius, kes tegutseb ka Läti ja Eesti turgudel, ütleb, et Leedu on turu aktiivsuse poolest saanud Balti riikidele eeskujuks. Eestis on majandus olnud keerulisem.

Riias on kinnisvarahinnad kohati 30–40% madalamad kui Vilniuses. Seal töötavad arendajad väiksemate kasumimarginaalidega, kuid projekte viiakse siiski ellu.

Üha enam Leedu investoreid vaatab Läti turu poole, sest nii suured hinnaerinevused kahe naaberpealinna vahel ei pruugi püsima jääda.

Ekspert näeb potentsiaali, et Riia turg hakkab põhjast tõusma. Väliskapital toob rohkem optimismi ning võib meelitada investeeringuid ka Eestist ja Leedust.

„Kapital liigub sinna, kus on rohkem perspektiivi. Leedu ei ole isoleeritud riik, seega võib toimuda tasandumine. Kuigi Läti olukord näis keerulisem, on väljavaated nüüd positiivsemad – kapitali ja investeeringuid peaks lisanduma. Leedu investeeringud Riias mõjutavad tõenäoliselt ka Leedu turgu,“ ütleb kinnisvaraturu analüütik.

Tõlgitud tõlkijaga

Loe edasi: https://diena.lt/naujienos/verslas/ekonomika/rekordine-sekme-keis-nuosaikumas-1738230