Investorite klubi alates 125 000 eurost, kuhu ei pruugi pääseda isegi poole miljoniga

Teoreetiliselt piisab 125 000 euro olemasolust, et investeerida fondidesse, mis ostavad või arendavad kinnisvara. Leedus on aga kollektiivse investeerimise sektor üles ehitatud nii, et väiksematel investoritel on fondidele sageli raskem ligi pääseda ning neist kujuneb omamoodi investorite klubi. Valdkonna eksperdid on siiski veendunud, et aja jooksul hakkab selliste investeeringute vastu huvi tundma üha laiem ring inimesi.

Jaeinvestorid on juba teinud esimesed sammud fondide maailma ning saanud aimu nende toimimisest, eriti siis, kui kinnisvarasektori olukorra muutudes otsustasid fondihaldurid mõne projekti arendamise rahastamiseks emiteerida võlakirju. Tõenäoliselt jääb nende tootlus siiski märkimisväärselt väiksemaks kui fondiosakute omanikel, mis tuleneb peamiselt erinevast riskitasemest.

Praegu tegutseb Leedus üle 100 kinnisvarafondi ning kollektiivse investeerimise sektor on üsna küps. Tavaliselt koguvad investeeringute haldurid investoritelt raha ning ostavad selle eest kas üüritavat kinnisvara või arendavad uusi projekte. Esimesel juhul teenivad investorid tulu üürimaksetest ning fondi tegevusaja lõpus loodetakse objektid müüa kõrgema hinnaga kui need osteti.

Arendusprojektide puhul teenitakse tulu valminud kinnisvara müügist. Korterelamute puhul toimub protsess tavaliselt üsna kiiresti, kuid ärikinnisvara arendamisel võib fond hoida objekti enda portfellis aastaid enne selle müüki.

Oodatakse suuremat huvi

Kinnisvaraarendusettevõtte Hanner juhatuse esimees Arvydas Avulis ütles konverentsil Baltic Real Estate Investment Forum, et tema arvates on kinnisvara ja kinnisvarafondid ühed lihtsaimad investeerimisvõimalused.

„Inimestel on pangakontodel miljardeid. Kui inflatsioon jääks kõrgeks, näiteks tänase 5% tasemele, tekib suur surve raha investeerida, sest lihtsalt kontol hoides kaotab see väärtust. Jõukad inimesed, kellel on palju raha, tunnevad üha suuremat vajadust investeerida. Lihtsaim viis on investeerida kinnisvarasse või fondidesse. Leedus on suuri fonde, mis haldavad mitte sadu miljoneid, vaid miljardeid eurosid. See on tugev turg tugevate tegijatega,“ ütles ta.

Lords LB Asset Managementi kaasomanik Andrius Stonkus märkis siiski, et ärikinnisvara investorid seisavad praegu silmitsi likviidsusprobleemidega. Tema hinnangul võiks olukorda parandada kohalike ettevõtete suurem aktiivsus.

Pärast sõja puhkemist Ukrainas tõmbus osa rahvusvahelisi investoreid Leedust ja teistest Venemaa naaberriikidest tagasi. Samal ajal raskendasid kõrgemad intressimäärad ostjate ja müüjate kokkuleppeid kinnisvara väärtuse osas. Selle tulemusena vähenes oluliselt tehingute arv, mille kaudu fondide investoritele raha tagasi makstakse. Ilma rahvusvaheliste suurinvestoriteta muutus väga kallite ja kvaliteetsete objektide müük eriti keeruliseks. Samas loodetakse, et 2026. aastal olukord paraneb, sest oodata on mitut sadade miljonite eurode suurust tehingut.

Kui palju raha on vaja?

Kui ajaleht Verslo Žinios küsis, kui palju raha peaks inimesel olema kinnisvarafondi investeerimiseks, varieerusid vastused mõnest tuhandest eurost kuni 500 000 euroni.

Kollektiivseid investeerimisfonde reguleerib Leedu Pank ning iga fond ja investeerimisühing peab saama selle heakskiidu. Samuti peavad investorid vastama teatud nõuetele.

Demus Asset Managementi juht Mindaugas Liaudanskas selgitab:

„Traditsiooniliste kinnisvarafondide puhul Leedus on minimaalne investeering tavaliselt alates 125 000 eurost. Selle põhjuseks on nn teadliku investori mõiste, mille üheks lihtsaimaks kriteeriumiks on just sellise suurusega investeering. Teoreetiliselt võiks piisavalt hinnatud ja teadlikuks investoriks tunnistatud inimene investeerida ka palju väiksemaid summasid. Praktikas leidub fonde, mis lubavad investeerida alates 25 000–30 000 eurost, kui investori teadmised ja kogemused on hinnatud piisavaks.“

Sarnast seisukohta jagab ka Eika Asset Managementi tegevjuht Andrius Uždavinys. Tema sõnul on enamik Leedu fonde mõeldud teadlikele investoritele ning seetõttu on minimaalne investeering sageli 125 000 eurot.

„Need fondid on mõeldud investoritele, kellel on rohkem investeerimiskogemust ning kes mõistavad paremini riske. Professionaalsetele investoritele 125 000 euro piir ei kehti. Kui fondi sobivus inimesele on täiendavalt hinnatud, võib fondihaldur lubada investeerida ka alates 30 000 eurost.“

Leedus on ka mõned mitteprofessionaalsetele investoritele mõeldud fondid, mille minimaalse investeerimissumma määrab fondihaldur. Näiteks on Demus loonud üürikorteritesse investeeriva fondi, kus minimaalne investeering oli algselt 100 000 eurot, kuid tulevikus plaanitakse seda vähendada 20 000–30 000 euroni.

Investor ja ühisrahastusplatvormi Profitus asutaja Viktorija Čijunskytė leiab aga, et sellisteks investeeringuteks peaks inimesel olema vähemalt 500 000 eurot.

„Enamik fonde on mõeldud teadlikele investoritele ning investeerimishorisont on 3–7 aastat. Piisava hajutatuse saavutamiseks ei tohiks investeering ühte kinnisvarafondi moodustada rohkem kui viiendikku kogu portfellist.“

Uksed ei ole alati avatud

Isegi kui investoril on 125 000 eurot või isegi Čijunskytė mainitud pool miljonit eurot, ei tähenda see tingimata, et ta pääseb mõnda fondi investeerima. Sellel näiliselt paradoksaalsel olukorral on mitu põhjust.

Uždavinys nõustub, et fondihalduritel on lihtsam töötada väiksema arvu investoritega.

„Kõik kliendid on fondihalduri jaoks sisuliselt võrdsed ning investorite vastuvõtmise ja haldamise protsessid on suuresti samad. Seetõttu eelistavad enamik haldureid saada ühelt investorilt võimalikult suure summa. Kui soovitakse keskenduda väiksematele ja vähem kogenud investoritele, tuleb piisava kapitali kogumiseks töötada tõenäoliselt tuhandete investoritega. See nõuab suuremat automatiseerimist, digitaliseerimist ning lisatööjõudu, mis suurendab kulusid.“

Liaudanskase sõnul ei ole peamine koormus mitte administratiivne, vaid seotud vastutusega hinnata, kas inimene tegelikult mõistab, kuhu ta investeerib.

„Fondid soovivad küll väiksemaid investoreid, kuid seadus kaitseb jaeinvestoreid üsna rangelt, et nad ei paigutaks teadmatusest oma raha valedesse kohtadesse.“

Čijunskytė lisab, et mõne suure investori teenindamine on odavam kui sadade väikeste investorite teenindamine.

„On soov luua fonde väiksematele investoritele, kuid kuna kinnisvara likviidsus on madalam, on suure investorite hulga huvide juhtimine väga keeruline. Seetõttu investeerivad väiksemad investorid sageli kinnisvara ühisrahastusplatvormide kaudu.“

Mis neid eristab?

Potentsiaal on siiski märkimisväärne. Čijunskytė sõnul kaasati Leedu kinnisvara ühisrahastusplatvormide kaudu 2026. aasta esimese viie kuuga üle 200 miljoni euro, samas kui kogu 2025. aastal ligikaudu 360 miljonit eurot.

Fondide ja teiste investeerimisvahendite erinevustest rääkides märgib ta, et fondide investeerimishorisont on pikem – tavaliselt 3–10 aastat. Ühisrahastuse projektid kestavad enamasti 4–24 kuud ning võlakirjad umbes 2–3 aastat.

„Tootluse poolest võivad fondid pakkuda umbes 15%, võlakirjad 6–12% ning platvormid keskmiselt 9%. Samas on kõrgem tootlus seotud kõrgema riskiga. Fondidesse investeerides saad projekti kaasomanikuks ning ebaõnnestumise korral võib kogu risk langeda investorile.“

Tema sõnul on ühisrahastusplatvormide kaudu antavad laenud tavaliselt tagatud esimese järjekoha kinnisvarahüpoteegiga.

„Seetõttu on täieliku kahju tõenäosus kõige väiksem. Kuid iga investeeringuga kaasneb risk ning seetõttu on hajutamine äärmiselt oluline.“

Uždavinys leiab, et kinnisvarafondid ei ole väikestele investoritele kõige sobivam instrument, sest nõuavad pikemat investeerimishorisonti ning kinnisvara ise ei ole eriti likviidne vara. Enamasti on investorite raha fondides seotud vähemalt viieks aastaks.

Samas näeb ta investeerimisvalitsejate kasvavat huvi jaeinvestorite vastu ning prognoosib, et tulevikus tekib rohkem spetsiaalselt neile suunatud fonde.